La reforma hipotecaria que llega promete transformar el modelo de contratación de los préstamos, con nuevas exigencias a bancos y notarías sobre la información que deben facilitar a los consumidores antes de la firma de la misma.
A continuación vamos a ver cuáles son esos documentos clave que la nueva ley introducirá y que el cliente deberá exigir antes de hipotecarse:
- Ficha resumen. Es quizás uno de los cambios que más se esperan, y con el que el Gobierno aspira a atajar la elevada litigiosidad hipotecaria. El objetivo es ofrecer al cliente más información sobre la hipoteca antes de la firma. Con una antelación de al menos siete días naturales, la entidad financiera deberá facilitar al cliente toda la documentación fundamental sobre el préstamo, así como una serie de alertas sobre las condiciones más complejas (y lo primero que el banco tiene que entregar es la Ficha Europea de Información Normalizada).
- Hoja de advertencias. Igualmente se debe entregar al cliente una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) que alerte al consumidor de las cláusulas y elementos más relevantes del préstamo. Esta ficha tiene que incluir, al menos, una referencia al tipo de interés aplicable, así como especificar si existen cláusulas suelo o algún tipo de límite a la variación de la cuota frente a la evolución del índice. También tiene que aclarar las condiciones de vencimiento anticipado que permitiría, al banco, cancelar el crédito y ejecutar la garantía inmobiliaria.
- Simulacros. Si se trata de una hipoteca de tipo variable la entidad deberá entregar un documento adicional de simulacros ilustrando cómo variarían las cuotas mensuales en función de diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
- La hipoteca estándar. La norma también introduce, aparentemente, la creación de un contrato hipotecario estándar que tanto entidades como consumidores estarán obligados a utilizar si la otra parte así lo solicita. El esquema de este modelo tipo, aparentemente bastante sencillo, está sujeto a su desarrollo reglamentario. Es de esperar que, al no incluir cláusulas que limiten el riesgo de la entidad, sea un contrato con condiciones financieras más caras que las que tendrá el que diseñe el banco.
- Copia del contrato. Independientemente de cual sea la modalidad elegida, la entidad debe facilitar al cliente, con una semana de antelación, una copia del contrato. En él se desglosará al detalle todas las condiciones mencionadas anteriormente, e incluirá una hoja con todos los gastos asociados a la firma del contrato, así como a quién corresponde abonarlos.
- Seguros exigidos. Si el prestamista exige la suscripción de un seguro de cumplimiento de garantías deberá entregar al prestatario, por escrito, las condiciones del seguro que exige por si el interesado quiere buscar uno de esas características en el escaparate de la competencia.
- Dos presupuestos y el detalle de las comisiones. La reforma también pone coto a la venta cruzada de productos por la que el banco actualmente ofrece el crédito asociado a otra serie de productos como seguros de vida y hogar. Está previsto que la nueva norma prohibía esta práctica, aunque la venta combinada de productos estará permitida. Sin embargo lo que va a pasar es que se obligará a la entidad a facilitar dos presupuestos, uno solo con el crédito y otro que incluya el coste con todos esos añadidos, (aunque es previsible que, en la práctica, la banca siga vendiendo el paquete completo al hacer esta oferta más asequible que la que incluye solo el crédito). En cualquier caso será el cliente quien tenga la última palabra, y podrá contratar los seguros con otra entidad siempre que su póliza cumpla las exigencias solicitadas por el prestamista. Igualmente la reforma regulará las comisiones que puede cobrar la entidad por el préstamo: sólo podrán repercutirse al consumidor costas asociadas al crédito cuando hayan sido aceptados expresamente, y siempre que correspondan a servicios prestados o gastos acreditados. Además la entidad solo podrá aspirar a pactar una única comisión de apertura.
- La copia del notario. El banco debe informar al cliente de que está obligado a recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija antes de obtener la autorización para inscribir públicamente el contrato de préstamo. Por tanto la entidad debe preparar otra copia, íntegra, de la documentación para entregarla al fedatario público. Igualmente el banco debe remitir al notario elegido por el consumidor toda la documentación de forma telemática mediante la interconexión de plataformas.
- El acta. Una vez recibida toda la información del banco, y dentro del plazo de siete días previos a la firma del contrato, el consumidor debe visitar al notario para que este verifique que toda la documentación está completa, es correcta y ha sido comprendida por el interesado. El fedatario levantará un acta avalando el cumplimiento de forma y plazos, y en el mismo constarán las deudas planteadas por el consumidor, así como las pruebas prácticas realizadas para asegurar que entiende los efectos de las cláusulas del contrato en diversos escenarios económicos. A su vez el notario debe informar al consumidor de las condiciones incluidas en la ficha de advertencia de cláusulas completas (la FiAE).
- Test y manuscrito de aceptación. Ante notario los clientes serán sometidos a un test para que detalle la documentación recibida y las aclaraciones que se le han hecho. Por último el consumidor firmará de forma manuscrita ante el fedatario público que ha recibido toda la información al menos siete días antes de la firma, y manifestar “que comprende y acepta su contenido y que entiende los riesgos jurídicos y económicos de la operación”. El asesoramiento y el acta no generará coste arancelario alguno.
En el momento de la firma del contrato el notario debe haber comprobado que las cláusulas incluidas son válidas, y para ello las cotejará con el Registro de Condiciones Generales.
El proyecto de la ley también prevé modular algunas de las cláusulas hipotecarias que más controversia judicial venía despertando y cuya nueva redacción conviene conocer. En primer lugar están los intereses de demora, que ya no podrán pactarse entre las partes y equivaldrán al triple del precio del dinero. Por otro lado el deudor tendrá derecho a convertir a euros las hipotecas emitidas en otras divisas a lo largo de la vida útil de la hipoteca. Además la cláusula de vencimiento anticipado no podrá activarse, al menos, hasta que se sumen nueve meses de impago, o el 2% del capital en la primera mitad del contrato, o 12 mensualidades.
Solo tras realizar estas comprobaciones, y una vez revisada y comprendida toda la documentación, llegará el momento de firmar la hipoteca.
*Fuente de la información ‘Cinco Días’.
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