La ubicación de un negocio, clave para conseguir el éxito.

La ubicación del negocio y las características del espacio en el que se instale, sea local comercial, oficina o nave, pueden jugar un papel determinante en la posición competitiva y las posibilidades de éxito de muchos autónomos (especialmente en sectores como el comercio o el turismo).

Muchos autónomos no otorgan a la elección de su ubicación la importancia que merece. La falta de tiempo y recursos les impide profundizar lo suficiente y, desgraciadamente, en muchos casos el tiempo demuestra que la elección no era la más adecuada.

Son demasiados los autónomos que, asustados por el precio de los alquileres en las calles principales, optan por locales en calles poco transitadas, lo que les aboca a una dura supervivencia (y eso en el mejor de los casos). Por tanto debes valorar si prefieres apostar por el local adecuado para el éxito y cerrar a los 6 meses si el negocio no ha funcionado, o elegir un local que no te ahogue pero que tampoco te permita alcanzar tus objetivos comerciales y de ingresos. Igualmente es fundamental valorar si la ubicación elegida te va a ayudar a maximizar tus beneficios. En resumen, cada posible ubicación que consideres, reflexiona sobre las siguientes cuestiones:

• Proximidad, atractivo y facilidad para los clientes. Estos aspectos influyen en tu capacidad de atraer clientela, así que debes analizar en que zona de tu población te conviene ubicarte y si te compensa una calle o zona de mucho tránsito de personas o vehículos y un local muy atractivo. También tiene que tener en cuenta la facilidad de acceso y aparcamiento que tiene el cliente para llegar hasta tu ubicación, así como la evolución esperada de la zona elegida.

• Presencia de la competencia. En principio interesa que no haya ningún competidor en el área de influencia, pero en ocasiones la suma de competidores beneficia a todos ya que así se conforma un polo de atracción para clientes de toda la ciudad.

• Proximidad a los proveedores. Puede ayudar a reducir los costes de transporte o a utilizar materias primas en mejores condiciones, como ocurre en la agricultura. A veces también influye la facilidad para conseguir determinados suministros (electricidad, agua, internet, teléfono), o los horarios y zonas de carga y descarga.

• Comunicaciones. El acceso a grandes infraestructuras (puertos, aeropuertos, líneas de ferrocarril) y carreteras puede ser esencial para el funcionamiento del negocio. Debes valorar la facilidad de acceso para tus clientes.

• Características del espacio elegido. Comprueba que el espacio cumple la normativa legal y las medidas necesarias de seguridad, que permite un correcto desarrollo de tu actividad, que tiene buenos accesos y está bien comunicado. Y no olvides valorar en detalle las reformas que necesitas hacer, los costes de instalación y la posibilidad de ampliar el espacio en el futuro.

• Factores legales e institucionales. Guardan relación con la regulación específica de determinadas actividades, como por ejemplo la restricción a la apertura de bares en el centro de numerosas ciudades. También pueden influir la existencia de subvenciones o la actitud de la Administración ante el negocio.

• Alquiler o compra. Lo normal es empezar alquilando (debido a las limitaciones financieras de la gran mayoría de los autónomos), permitiéndote esto comprobar la viabilidad del negocio antes de optar por la compra. La decisión de compra puede venir una vez que el negocio esté asentado o por motivos especulativos, es decir, ante una buena oportunidad inmobiliaria. Una opción que está teniendo mucho auge es el alquiler de un espacio de trabajo en un centro de ‘coworking’, concebido como un espacio de trabajo donde confluyen y se refuerzan profesionales de diversas disciplinas.

• La licencia de apertura. Es un permiso del Ayuntamiento para que en un local se pueda ejercer una actividad económica. Normalmente tendrás que acudir a tramitarlo al departamento de urbanismo. El coste de la licencia de apertura se calcula para cada local teniendo en cuenta tres factores: relevancia comercial de la calle, tamaño del local y tipo de actividad. Aquí además hay dos tipos de actividades, las inocuas (aquellas que no generan molestias, impacto medioambiental ni riesgo para bienes o personas) y actividades calificadas (aquellas consideradas como molestas, insalubres, nocivas y/o peligrosas, tales como la hostelería, actividades industriales, determinados comercios y servicios). El coste del permiso municipal de las actividades calificadas es mayor, así como el número de requisitos administrativos, incluyendo la necesidad de presentar un proyecto técnico firmado por un técnico autorizado.

• La licencia de obras. Necesitarás este permiso municipal, concedido por el departamento de urbanismo, si vas a realizar obras en tu local, oficina o nave. La licencia será de obra menor o mayor dependiendo de la envergadura del proyecto, lo que influirá en la cuantía de las tasas a pagar. En el caso de las obras mayores tendrás que presentar un proyecto técnico firmado y visado por un perito o arquitecto técnico autorizado.

*El contrato de arrendamiento para un negocio.

Los arrendamientos para uso distinto a la vivienda vienen regulados por el Título III de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Sus principales características son:

• Se rigen por la voluntad de las partes plasmadas en el correspondiente contrato y, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de Ley. Ello otorga a las partes plena libertad a la hora de pactar las cláusulas del contrato, lo que incrementa la importancia del mismo y puede hacer recomendable recurrir a un abogado.

• La renta será la que acuerden libremente las partes.

• Fianza de dos meses.

• Dada la voluntad de permanencia que tiene todo negocio que funcione, lo normal es que la duración del contrato supere el mínimo legal de 5 años, y se extienda hasta los 15 o 20 años (sobre todo cuando la actividad exige que el inquilino afronte cuantiosas inversiones).

• El inquilino puede acordar la cesión y el subarriendo libremente, pero en el plazo de un mes deberá notificárselo al propietario, que tiene derecho a un incremento de la renta del 10% (si sólo se ve afectada una parte del local) o del 20% (si afecta a todo el local).

• Las obras de mantenimiento estructural correrán a cargo del propietario, mientras que las pequeñas reparaciones, fruto del uso del local, correrán a cargo del inquilino. Por otra parte, el arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente retrasarse hasta la conclusión del arrendamiento. Si las obras a cargo del propietario durasen más de 20 días, el inquilino tendrá derecho a una reducción proporcional de la renta.

• El inquilino tendrá un derecho de tanteo durante 30 días en el caso de que el propietario decidiera vender el local a un tercero.

• Transcurrido la duración del contrato, y en el caso de que el inquilino quisiera continuar y lo hubiese avisado por escrito con 4 meses de antelación, tendrá derecho a las siguientes indemnizaciones si el propietario decidiera rescindir el contrato:

• • • • • Gastos de traslado e indemnización por pérdida de clientes (6 meses) en el caso de que el inquilino se traslade a otro local para continuar con su actividad.

• • • • • Un mes de renta por cada año transcurrido de contrato, con un máximo de 18, en el caso de que el propietario o un tercero continúen con la misma actividad en el local en los 6 meses siguientes.

*Fuente de la información ‘Infoautónomos’.